Page 194 - 第四屆原住民族傳統習慣規範與國家法制研討會論文集

撤銷、廢止，或未因其他事由而失效者，其效力繼續存在。」換言之，耕作權之設定在經撤銷、
廢止或失效前，仍然有效。所以，耕作權期滿後未申請辦所有權登記，其耕作權並不當然消滅。

三、借名購買原住民保留地契約應屬無效

依據原住民保留地開發管理辦法第 18 條第 1 項規定：「原住民取得原住民保留地所有權
後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。」該管理辦法之立法意旨在於保
護原住民之生計，避免該土地遭受不必要之炒作，從而限縮取得原住民保留地之資格。然因原住
民保留地的價格較便宜，且有些坐落於生活機能良好的地點，因此，常見不具原住民身分之人為
取得原住民保留地，與具有原住民身分之人約定由其出名取得土地所有權之移轉登記，而雙方當

事人間成立借名登記契約，此種借名登記契約的效力為何？在實務上常有爭議，最高法院 100 年
度台上字第 775 號（原審判決案號：臺灣高等法院 98 年度上字第 978 號）裁定認為「系爭土地
為原住民保留地，承受人以原住民為限，上開系爭土地買賣契約及借名契約均屬脫法行為，依法

無效」亦即不具有原住民身分之人，不得透過借名契約間接取得原住民保留地。然而，臺灣高等
法院 101 年度上字第 382 號判決則認為「法律並無禁止將不動產借用第三人名義之強制規定，即
難認此借名登記係脫法行為。…金００與張００間就系爭土地成立買賣契約，並非虛偽買賣，並
約定將系爭土地所有權登記予具有原住民身分之陳００，則該契約即非以不能給付為標的，仍屬
有效；且亦非屬脫法行為。」即承認借名登記契約並非脫法行為。

就一般土地買賣約定借名登記契約，實務見解大多以契約自由原則，類推適用委任契約，而
承認為有效。但近來實務見解對於農地買賣借名登記契約，認為「惟按農業發展條例第 3 條第
11 款規定『耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之

農牧用地』。又按『私法人不得承受耕地，但符合第 34 條規定之農民團體、農業企業機構或農
業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。』同條例第 33 條亦有明文。其立法理由載明：開放
農企業法人得購買耕地，以導引資金投入資本密集或技術密集之農業生產，加速農業升級。規定
農企業法人以外之法人不可購買耕地，乃考量農業經營利潤不高，而一般私法人以追求利潤為第
一優先，如准予承受耕地，未必能專注農業之經營而引起農地之廢耕或從事土地之炒作，甚至多

方設法變更農地之使用，有違農地農用之原則等語。查系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用
地類別為農牧用地，有土地登記簿謄本附卷可稽，依農業發展條例第 3 條第 11 款係屬耕地。原
審既認定系爭土地被上訴人原借名登記於其法定代理人之女朱００名下，嗣借名登記於蔡００名

下。而被上訴人係私法人，其營業項目為何？是否係符合同條例第 34 條規定之農企業法人，有
無取得許可而得承受耕地？何以先後借名登記於朱００、蔡００名下，其目的何在？有無農地農
用？上訴人就此於事實審抗辯：被上訴人為借名登記，係脫法行為等語。」（102 年 5 月 23 日
最高法院 102 年度台上字第 959 號判決）已認為借名登記契約屬於脫法行為而無效。
借名登記契約是否屬脫法行為而無效，應視其有無存在「確實正當之原因」。如係為了規避

強制規定，例如：規避無自耕能力之人不得取農地（修正前土地法第30條第1項）、規避未具國
宅承購資格之人不得承購國宅（修正前國民住宅條例第7條第3項）、借用人頭帳戶來規避利息所
得課稅、規避強制執行等，均應認為屬於脫法行為而無效。若非規避強制規定，例如：父母為節

省稅賦，借用未成年之名義登記為財產權人、為隱私權之保障而借用他人名義登記不動產等，則
非不正當原因，應承認其效力。原住民保留地限制土地所有權不得由非原住民取得之核心價值在
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